A adjudicação compulsória extrajudicial prevista na lei n°14.382/2022 e sua efetividade no agronegócio mato-grossense

A desjudicialização, ou seja, as autorizações legais aos jurisdicionados na busca alternativa de solução de conflitos (e até mesmo quando não há conflitos) tem sido uma crescente na atualidade, investindo principalmente o tabelião dos cartórios extrajudiciais desta competência, a exemplo da possibilidade de se requerer, por exemplo, divórcio, inventário, partilha e até usucapião sem a necessidade da figura de um magistrado.

Atrelado a esta possibilidade, destaca-se o aumento notório das custas processuais com a edição da Lei Estadual n° 11.077/2020 de autoria do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, a qual impactou sobremaneira na busca da prestação jurisdicional.

Recentemente a Lei Federal n° 14.382/2022, oriunda da Medida Provisória n° 1.085/2021, além de diversas outras novidades ligadas aos cartórios, trouxe a figura da adjudicação compulsória extrajudicial de imóveis, constituindo-a em mais uma alternativa de solução de conflitos, e consequentemente dando mais ênfase a desjudicialização.

Com isso, o presente artigo visa analisar brevemente os impactos da Lei Estadual n° 11.077/2020 TJ/MT no agronegócio, bem como expor com fundamentação legal, doutrinária e jurisprudencial a efetividade que a adjudicação compulsória extrajudicial poderá trazer para o agronegócio mato-grossense.

Dessarte, o estudo da efetividade da adjudicação compulsória extrajudicial frente a este cenário se afigura pertinente, porquanto de uma forma simples e menos onerosa poderá viabilizar a solução de um conflito que poderia durar anos, caso ajuizada perante o poder judiciário.

2 – A desjudicialização como forma de acesso à justiça

O conceito de desjudicialização é bem explanado pela doutrina como sendo:

(…) um fenômeno pelo qual o próprio legislador, expressamente, autoriza que determinadas questões sejam retiradas da órbita judicial, a fim de que sejam resolvidas administrativamente, normalmente com apoio na estrutura cartorária ofertada pelas serventias extrajudiciais (cartórios de títulos e documentos, por exemplo).

A extrajudicialização ou desjudicialização tem sido uma crescente nos últimos anos, seja pela alta carga de processos existentes no judiciário, seja pela baixa efetividade processual ao longo do tempo, embora atualmente exista na maioria dos Estados brasileiros processos tramitando eletronicamente (o que necessariamente não seria sinônimo de celeridade).

 Em uma breve análise histórica, tem-se alguns exemplos de desjudicialização no Brasil, quais sejam: a) A possibilidade de reconhecimento de paternidade via cartório de registro civil, por força da Lei n° 8.560/92; b) A possibilidade de retificação administrativa dos registros imobiliários conforme autoriza a Lei n° 10.931/2004; c) A viabilidade de se requerer inventário, partilha, separação e divórcio extrajudiciais, quando da ausência de conflitos e menores ou incapazes, conforme dispõe a Lei 11.441/2007.

Igualmente, no ano de 2008 a Lei n° 11.790 facilitou o procedimento de registro de nascimento mesmo após o prazo legal, cuja providência pode ser intentada pelo pai ou mãe ou até mesmo pelo próprio interessado, no lugar de sua residência por meio de um requerimento assinado por duas testemunhas, sem a necessidade de se buscar o judiciário.

Já no ano seguinte, 2009, foram publicadas duas leis com o enfoque também de desjudicialização, destacando-se a Lei 11.977 (do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV), a qual permite a conversão de posse em propriedade na modalidade de usucapião aos detentores do título de legitimação da posse registrada após 5 anos. No mesmo sentido, a Lei 12.100/2009 autorizou a correção de erros de fácil constatação pelo Oficial com ou sem provação, independentemente de qualquer pagamento, após manifestação conclusiva do Ministério Público, cujos atos (conversão de posse e propriedade e correção de erros pelo Oficial) independem do poder judiciário.

 Por certo, considerando o tempo de vigência das mencionadas leis, é plenamente possível aferir a grande diferença de tempo quando se busca uma serventia e quando se procura o poder judiciário, neste último caso, repise-se, abarrotado de processos e em muitos casos, com número de servidores reduzidos e até falta de magistrados.

Em outras palavras, para se ter finalizado, por exemplo, um inventário, partilha ou divórcio judicial levava-se anos, seja pelos procedimentos que devem respeitar a legislação procedimental, seja pela alta carga processual existente no juízo da causa.

Os movimentos que clamam por uma duração razoável do processo surgiram pelos mais diversos meios, a exemplo do Artigo 8º do Decreto n° 678/1992, o qual promulga a Convenção Americana de Direitos Humanos (Pacto de São José da Costa Rica), senão vejamos:

Toda pessoa tem direito a ser ouvida, com as devidas garantias e dentro de um prazo razoável, por um juiz ou tribunal competente, independente e imparcial, estabelecido anteriormente por lei, na apuração de qualquer acusação penal formulada contra ela, ou para que se determinem seus direitos ou obrigações de natureza civil, trabalhista, fiscal ou de qualquer outra natureza.

Nessa linha de raciocínio, a própria Constituição Federal de 1988 consagrou a duração razoável como um princípio constitucional fundamental em seu artigo 5º, inciso LXXVIII, por força da Emenda Constitucional n° 45/2004:

Art. 5º (…) LXXVIII – a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação.

No mesmo sentido, convém destacar ainda que a busca por meios alternativos de solução de conflitos tem sido realçada com o advento da Lei n° 13.105/2015 (Código de Processo Civil), a qual entrou em vigor no dia 18.03.2016, acrescentando novas hipóteses de desjudicialização.

O citado Código de Processo Civil (Lei n° 13.105/2015) trouxera, como exemplo de extrajudicialização:

a) A permissão de que a demarcação e a divisão de terras ocorram por escritura pública, desde que as partes envolvidas sejam maiores e que não se oponham ao ato (artigo 571);

b) A possibilidade homologação do penhor legal pela via extrajudicial (artigo 703, §2º);

c) Reafirma expressamente, por força da mencionada Lei n° 11.441/2007, que o divórcio, separação e extinção da união estável consensuais, com ausência de nascituro ou filhos incapazes, poderão ser realizados por escritura pública (artigo 733);

d) A possibilidade de que o tabelião ateste por meio de ata notarial a existência e o modo de existir de algum fato (artigo 384);

e) O procedimento de usucapião extrajudicial anteriormente previsto no artigo 60 da Lei 11.977/2009, com requerimento dirigido diretamente ao cartório de registro de imóvel (artigo 1.071, o qual acrescentou o artigo 216- A na Lei de Registos Públicos, Lei n° 6.015/73).

Em sentido idêntico, ao analisar o REsp n° 1808767/RJ, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforçou a importância da desjudicialização, autorizando, naquela causa, o processamento de Inventário Extrajudicial, mesmo diante da existência de testamento, in verbis:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. SUCESSÕES. EXISTÊNCIA DE TESTAMENTO. INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL. POSSIBILIDADE, DESDE QUE OS INTERESSADOS SEJAM MAIORES, CAPAZES E CONCORDES, DEVIDAMENTE ACOMPANHADOS DE SEUS ADVOGADOS. ENTENDIMENTO DOS ENUNCIADOS 600 DA VII JORNADA DE DIREITO CIVIL DO CJF; 77 DA I JORNADA SOBRE PREVENÇÃO E SOLUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE LITÍGIOS; 51 DA I JORNADA DE DIREITO PROCESSUAL CIVIL DO CJF; E 16 DO IBDFAM. 1. Segundo o art. 610 do CPC/2015 (art. 982 do CPC/73), em havendo testamento ou interessado incapaz, proceder-se-á ao inventário judicial. Em exceção ao caput, o § 1° estabelece, sem restrição, que, se todos os interessados forem capazes e concordes, o inventário e a partilha poderão ser feitos por escritura pública, a qual constituirá documento hábil para qualquer ato de registro, bem como para levantamento de importância depositada em instituições financeiras. 2. O Código Civil, por sua vez, autoriza expressamente, independentemente da existência de testamento, que, “se os herdeiros forem capazes, poderão fazer partilha amigável, por escritura pública, termo nos autos do inventário, ou escrito particular, homologado pelo juiz” (art. 2.015). Por outro lado, determina que “será sempre judicial a partilha, se os herdeiros divergirem, assim como se algum deles for incapaz” (art. 2.016) – bastará, nesses casos, a homologação judicial posterior do acordado, nos termos do art. 659 do CPC. 3. Assim, de uma leitura sistemática do caput e do § 1° do art. 610 do CPC/2015, c/c os arts. 2.015 e 2.016 do CC/2002, mostra-se possível o inventário extrajudicial, ainda que exista testamento, se os interessados forem capazes e concordes e estiverem assistidos por advogado, desde que o testamento tenha sido previamente registrado judicialmente ou haja a expressa autorização do juízo competente. 4. A mens legis que autorizou o inventário extrajudicial foi justamente a de desafogar o Judiciário, afastando a via judicial de processos nos quais não se necessita da chancela judicial, assegurando solução mais célere e efetiva em relação ao interesse das partes. Deveras, o processo deve ser um meio, e não um entrave, para a realização do direito. Se a via judicial é prescindível, não há razoabilidade em proibir, na ausência de conflito de interesses, que herdeiros, maiores e capazes, socorram-se da via administrativa para dar efetividade a um testamento já tido como válido pela Justiça. 5. Na hipótese, quanto à parte disponível da herança, verifica-se que todos os herdeiros são maiores, com interesses harmoniosos e concordes, devidamente representados por advogado. Ademais, não há maiores complexidades decorrentes do testamento. Tanto a Fazenda estadual como o Ministério Público atuante junto ao Tribunal local concordaram com a medida. Somado a isso, o testamento público, outorgado em 2/3/2010 e lavrado no 18° Ofício de Notas da Comarca da Capital, foi devidamente aberto, processado e concluído perante a 2ª Vara de Órfãos e Sucessões. 6. Recurso especial provido. (REsp n. 1.808.767/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019, DJe de 3/12/2019).

Sobre a temática em enfoque, o professor Flávio Tartuce (TARTUCE, 2018), ao tratar em sua obra acerca das hipóteses de interrupção da prescrição, defendeu a possibilidade da figura da notificação extrajudicial possuir o mesmo efeito interruptivo, prescindindo a provocação judicial, senão vejamos:

Penso que a norma deve ser urgentemente alterada, diante de uma sadia busca da extrajudicialização ou desjudicialização, sempre que essa forma for possível. Por isso, há tempos filio-me a projetos de lei em tramitação no Congresso Nacional que visam a incluir a notificação extrajudicial no preceito. Essa também é a opinião de José Fernando Simão, em parecer publicado na Revista Comemorativa dos 140 anos do Instituto dos Advogados de São Paulo, no final de 2014.32 O Novo CPC, infelizmente, não trouxe essa solução, que continua sendo sugeridade lege ferenda. Em 2018, foi apresentado no Senado Federal o Projeto de Lei n. 12, oriundo da Comissão Mista de Desburocratização. Atendendo minha sugestão, propõese que o art. 202, inc. V, do Código Civil passe a prever expressamente que a interpelação extrajudicial interrompe a prescrição. Vejamos como a projeção evolui no Congresso Nacional.

Não se pode olvidar, por outro lado, a necessidade da capacitação dos cartórios de registros, notas e similares, inclusive dos próprios operadores do direito, seja na prática de tais atos extrajudiciais (previstos em lei), seja na desburocratização de quem exige (não exigir além do que a lei permite), evitando-se, deste modo, a inutilização da norma por questões culturais (excesso de zelo).

É inegável que uma das formas de se dar mais efetividade a esse formato é a produção de normas jurídicas claras e precisas, inclusive com a ampla participação do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), além da propagação de conhecimento e estímulo da sociedade como um todo de tais possibilidades.

Por outro lado, merece destaque também o fato de que o custo de um processo no Brasil é extremamente elevado, além das custas processuais (atualmente majoradas) especificamente no Estado de Mato Grosso, conforme restará demonstrado doravante.

Nesse ponto, os autores José Laurentino de Souza Netto e Anderson Ricardo Fogaça na revista Direitos Humanos e Democracia com artigo intitulado “A desjudicialização como Alternativa à Crise da Jurisdição na Área de Saúde” (NETTO E FOGAÇA, 2021) abordam de forma objetiva acerca do alto custo processual:

Cada processo em trâmite, no Brasil, tem um valor muito elevado. Se considerarmos que o poder Judiciário, em todas suas esferas de competência, segundo dados do Justiça em Números 2018, do CNJ (BRASIL, 2018), teve um total de despesa, em 2017, de cerca de 90,8 bilhões de reais, e que, naquele ano, havia cerca de 80,1 milhões de processos em trâmite, conclui-se que cada processo em trâmite custa, aproximadamente, R$ 1.120,00 (um mil, cento e vinte reais) por ano. Com o fim de reduzir o custo dessa transação, deve-se fazer uma releitura do direito de acesso à Justiça para além do acesso a uma ordem jurídica justa, efetiva e célere, mas para que o conflito seja resolvido pré-processualmente, com a chancela do poder Judiciário, tornando-se a fase pré-processual uma política judiciária em favor da desjudicialização, o que contribuirá ainda mais para a efetividade e celeridade do sistema de justiça.

A desjudicialização como uma forma alternativa (e não única) de solução de conflitos ou até mesmo na ausência de conflitos tem se revelado imprescindível para dar celeridade à prestação jurisdicional, ainda que via cartórios, pois além de desasfixiar o judiciário, desburocratiza por meio de atos que independem de tamanha formalidade, além da grande economia.

Assim, resta demonstrada a importância da desjudicialização ou extrajudicialização para os jurisdicionados, sobretudo os que operam no ramo agrário, conforme restará demonstrado a seguir, porquanto, em baixo custo para quem busca e para o próprio judiciário, além da celeridade necessária (menos burocracia procedimental), viabilizam sobremaneira o acesso à justiça e com a mesma segurança jurídica devida.

3 – O advento da Lei Estadual n° 11.077/2020 TJ/MT e seus impactos

Com o advento da Lei Estadual nº 11.077/2020 de autoria do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, a qual alterou a Lei 7.603/2001, o valor das custas e despesas relativas aos atos praticados no foro judicial aumentou significativamente.

Para uma melhor compreensão deste ajuste, destaca-se abaixo a tabela de custas anterior (prevista na Lei 7.603/2001) e atual (Lei Estadual nº 11.077/2020):

1 – Ações em trâmite em primeiro grau

Lei 7.603/2001

– Para ajuizar uma ação em primeiro grau o custo era de R$ 220,00 nas causas de valor inestimável e para aquelas cujo valor da causa não ultrapasse R$ 22.000,00. Se ultrapassar este valor, incidiria o percentual de 1% sobre o valor da causa.

– Sobre o valor que exceder 1.000 salários-mínimos, incidirá ainda o percentual de 0,5% até o limite de R$ 20.000,00.

– Para homologação de acordo não havia previsão de custas.

Atual Lei 11.077/2020

– Para ajuizar uma ação em primeiro grau o custo passou a ser de R$ 413,40 nas causas de valor inestimável e para aquelas cujo valor da causa não ultrapasse R$ 41.343,13. Se ultrapassar este valor, incidirá o percentual de 2% sobre o valor da causa até o limite de R$ 87.895,00.

– Para homologação de acordo passa a incidir o percentual de 1% sobre o valor do acordo até o limite de R$ 87.895,00 (CEJUSC – fase pré-processual conforme artigo 7º-B caput e §3º da lei 11.077/2020)

2 – Recursos – competência originária do Tribunal

Lei 7.603/2001

– Para os recursos oriundos do primeiro grau o custo do preparo era de R$ 200,00, independentemente do valor da causa.

– Para os feitos de competência originária do tribunal, o custo nas causas de valor inestimável e para aquelas cujo valor da causa não ultrapasse R$ 22.000,00 era de R$ 220,00. Nas causas que ultrapassasse o valor de R$ 22.000,00 incidiria o percentual de 1% sobre o valor da ação.

 – Para homologação de acordo não havia previsão de custas.

Atual Lei 11.077/2020

– Para os recursos oriundos do primeiro grau o custo do preparo passou a ser de R$ 413,40 nas causas de valor inestimável e para aquelas cujo valor da causa não ultrapasse R$ 41.343,13.

 – Se ultrapassar este valor, incidirá o percentual de 3% sobre o valor da causa até o limite de R$ 87.895,00.

– Para os feitos de competência originária do tribunal, o custo nas causas de valor inestimável e para aquelas cujo valor da causa não ultrapasse R$ 41.343,13 é de R$ 413,40. Nas causas que ultrapassasse o valor de R$ 41.343,13 incidirá o percentual de 2% sobre o valor da ação.

– Para homologação de acordo passa a incidir o percentual de 1% sobre o valor do acordo até o limite de R$ 87.895,00 (CEJUSC – fase pré-processual conforme artigo 7º-B caput e §3º da lei 11.077/2020).

Como exposto alhures, a alteração das custas e despesas processuais impactou significativamente a sociedade que depende do poder judiciário (Justiça Estadual do Estado de Mato Grosso).

Diante disso, é cediço que existem as formas alternativas de solução de conflitos em que o jurisdicionado pode se valer, contudo, existem outras em que necessariamente depende do poder judiciário para tanto.

É válido destacar que no cenário do agronegócio os valores envolvidos nas causas geralmente se afiguram elevados, o que impacta nas custas processuais e, de certa forma, um verdadeiro desestímulo na busca da prestação jurisdicional.

Uma alternativa viável, a fim de evitar o desembolso de tais custos é a verificação, principalmente do operador do direito, se a busca da solução da causa se encaixaria no tema em testilha, qual seja, da desjudicialização ou extrajudicialização.

Em outras palavras, a depender da matéria envolvida (inventário, partilha, usucapião, divórcio, etc.), bem como do cumprimento de requisitos legais, é possível a busca de um cartório extrajudicial visando a solução da causa envolvida.

Recentemente, com o advento da Lei 14.382/2022, oriunda da Medida Provisória n° 1.085/2021, além de diversas outras novidades ligadas aos cartórios, aquela trouxe a figura da adjudicação compulsória extrajudicial de imóveis, constituindo-a em mais uma alternativa de solução de conflitos, e isso, por certo, reflete positivamente no cenário do agronegócio, conforme restará demonstrado adiante.

Assim, resta demonstrado o considerável impacto das custas processuais no judiciário mato-grossense com a vigência da Lei Estadual nº 11.077/2020, bem como a possibilidade da busca alternativa de solução de conflitos, além solução da causa pela via extrajudicial, especialmente em situações que envolvam a transmissão de imóveis rurais, por força da figura da adjudicação compulsória extrajudicial.

4. A adjudicação compulsória judicial e a atual adjudicação compulsória extrajudicial advindo da Lei 14.382/2022

Conforme o dicionário da língua portuguesa eletrônico “Michaelis”, o termo “adjudicar” em um sentido não jurídico significa “estabelecer uma ligação, vincular”.

Trazendo esse termo para a vida cotidiana de um produtor rural, tem-se a situação em que se pactuou uma promessa ou compromisso de compra e venda de imóvel rural (contrato preliminar), e que o vendedor havia se comprometido em transferir via escritura pública para o comprador o aludido imóvel após a quitação.

 Considerando o exemplo acima, supõe-se que o vendedor, mesmo após ter recebido toda quantia do comprador, deixe de transferir o imóvel a este último. A ação que visa “forçar” esse cumprimento denomina-se adjudicação compulsória, prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e anteriormente no artigo 466-B do Código de Processo Civil de 1973.:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

 Consoante pontuado acima, o Código de Processo Civil revogado (CPC/1973) previa no artigo 466-B a figura da Adjudicação Compulsória:

Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

Sucede que, com o advento do Código de Processo Civil (Lei n° 13.105/2015), não existe dispositivo naquele diploma que traz a reprodução expressa do artigo 466-B do CPC/73. Conquanto não haja tal disposição, o operador do direito poderá se valer do prescrito no artigo 501 do CPC/15, senão vejamos:

Art. 501. Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.

Como requisitos para o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória, em resumo, deve haver um compromisso ou promessa de compra e venda, prova da quitação pelo comprador, ausência de cláusula de arrependimento, cujo instrumento particular não necessita de registro em cartório, isso conforme prescreve a Súmula 239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Importa pontuar que a ação de adjudicação compulsória não prescreve e não se sujeita ao prazo decadencial, consoante assentada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, citando como exemplo o Recurso Especial n° 1.216.568/MG (Quarta Turma), n° 195.236/SP e nº 1.584.461/GO (ambos da Terceira Turma).

Em arremate, no que atine à conceituação jurídica da figura da adjudicação compulsória judicial, o juiz, professor e idealizador do buscador “Dizer o Direito”, Márcio André Lopes Cavalcante assim explana:

A adjudicação compulsória é a ação proposta pelo promissário comprador contra o promitente vendedor que se recusa a cumprir sua obrigação de outorgar a escritura definitiva de compra e venda. O autor da ação pede que o juiz prolate uma sentença que supra (substituta) a declaração de vontade do promitente vendedor. Assim, a sentença já irá produzir o mesmo efeito da escritura pública que o promitente vendedor não outorgou, podendo o autor até mesmo fazer o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Acerca do caráter prático de uma sentença de procedência da ação de adjudicação, a doutrina assim pontua categoricamente:

É o que ocorre, por exemplo, nas ações de adjudicação compulsória. O compromissário comprador, que pagou todas as parcelas, tem direito de receber a escritura pública, tornando definitiva a compra e venda. É reforçada, pois, a natureza vinculante do pré-contrato.

A escritura pública é um acordo de vontades, solene, em que comprador e vendedor formalizam o negócio jurídico da compra e venda. Caso o promitente vendedor se recuse a outorgar a escritura, o compromissário comprador ajuizará adjudicação compulsória.

A sentença de procedência da adjudicação compulsória produzirá o mesmo efeito jurídico que a escritura sonegada, o que significa que, transitada em julgado, a compra e venda estará aperfeiçoada.

Registrada a sentença de adjudicação, o compromissário comprador tornase proprietário do imóvel. Os efeitos jurídicos que se pretendem obter resultam do trânsito em julgado da sentença, independentemente da vontade do devedor, ou de execução.

De mais a mais, no atinente a adjudicação compulsória extrajudicial, prevista no artigo 11 da Lei 14.382/2022 (Medida Provisória n° 1.085/2021), o qual inclui o artigo 216-B na Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), pontua-se inicialmente a sua contextualização legal:

Art. 11. A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar com as seguintes alterações:

(…)

“Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.

§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:

I – instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;

II – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;

III – (VETADO);

IV – certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação; V – comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);

VI – procuração com poderes específicos.

§ 2º (VETADO).

§ 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º deste artigo, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão.”

Em conformidade com as regras descritas no artigo retro descrito, nota-se agora que o jurisdicionado poderá optar por requerer a adjudicação compulsória junto ao cartório de registro da situação do imóvel (onde o imóvel está registrado).

A novidade impacta de forma positiva no cotidiano do produtor rural, até porque reduzirá sobremaneira os custos com processo, que atualmente, conforme estudado, tem atingido percentuais altíssimos no Estado de Mato Grosso, bem como se efetivará de modo mais célere e com a mesma segurança.

Além disso, conforme prevê o Provimento n° 100/2020 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), todo o procedimento pode ocorrer de forma completamente online/eletrônica.

Em uma breve leitura dos dispositivos da lei, é plenamente possível aferir a clareza e objetividade nos requisitos:

1 – Legitimados: Promitente comprador, promitente cessionário e promitente vendedor (e sucessores), sempre representados por um advogado;

2 – Documentos: 2.1 – Instrumento de Promessa de Compra e Venda (com preço, descrição do imóvel e regularidade das assinaturas), de Cessão ou de sucessão; 2.2 – Prova da recusa do notificado, cuja notificação extrajudicial ocorrerá pelo cartório; 2.3 – Certidões dos distribuíres do fórum da comarca em que está localizado o imóvel e do domicílio do requerente, de modo a comprovar a inexistência de litígio relativo ao contrato que engloba o imóvel; 2.4 – Comprovante de recolhimento de ITBI ou ITIV; 2.5 – Procuração específica outorgando poderes ao advogado;

3 – Conquanto não haja disposição expressa, exige-se a prova da quitação pelo promitente comprador do preço e que a promessa de compra e venda ou instrumento similar não tenha cláusula de arrependimento.

No concernente à comprovação de regularidade fiscal do promitente vendedor, não se deve exigir CND para registro de imóveis, cujo raciocínio, por ora, é o que se vê no Enunciado n° 2 do Conselho da Magistratura do TJRJ que aponta ser inconstitucional tal exigência.

Similarmente, quanto à comprovação de quitação do preço há uma exceção, e essa repousa exatamente na prescrição sobre a pretensão de cobrança, dispensando tal comprovação, o que fora reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça no AREsp 1488606/GO. J. em 17.12.2021, cujo trecho segue:

Acolhida a tese da prescrição, a consequência é o reconhecimento da quitação da dívida, com deferimento do pedido de adjudicação compulsória, uma vez que o recorrente não mais dispõe das ferramentas necessárias para a cobrança de seu crédito, já que sua pretensão encontra-se fulminada pelo advento da prescrição.

Não menos importante é o fato de que a não localização do destinatário da notificação extrajudicial praticada pelo cartório de títulos e documentos ou registro de imóveis não pode constituir impedimento para a procedência do requerimento de adjudicação, até porque é possível a citação na forma de edital, igualmente como tem ocorrido na usucapião extrajudicial. Inclusive, não se exige ata notarial para qualquer ato no requerimento de adjudicação, embora conste tal exigência no projeto legal originário.

Ademais, no mesmo raciocínio relativo à adjudicação compulsória judicial, a adjudicação extrajudicial prescinde do registro do contrato de promessa de compra e venda em cartório de registro imobiliário, consoante o disposto na já citada Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça.

Numa ótica oposta, tem-se também a adjudicação compulsória extrajudicial inversa, ou seja, a situação em que o vendedor pretende transferir o seu imóvel ao comprador inerte, até porque o bem em nome do primeiro geraria custos (ITR, IPTU, etc.).

Outro ponto de relevo, malgrado não conste exposto na lei, junto ao requerimento de adjudicação compulsória, exige-se a apresentação de matrícula atualizada do imóvel, trazendo exatamente a área individualizada na promessa ou compromisso de compra e venda.

Por óbvio, com o cumprimento de todos os requisitos legalmente previstos, o oficial de registro de imóveis é obrigado a prosseguir com o registro da propriedade em nome do requerente.

Como adiantado, tal procedimento, além de beneficiar a sociedade em geral, traz segurança e agilidade na regularização de imóveis rurais, ou seja, impulsionará e contribuirá sobremodo para com o exercício da função social da propriedade.

Ora, se o produtor rural que adquiriu um imóvel, quitando-o e o vendedor se recusa a outorga-lhe escritura pública para fins de registro, o primeiro fica limitado ou até mesmo impedido de explorá-lo, eis que o alcance de crédito junto às instituições financeiras ou de insumos nas trades depende justamente da oferta do bem adquirido como garantia.

Tal situação, notadamente no cenário rural, ocorre diariamente, cujas discussões judiciais levam anos e nesse meio tempo, o produtor rural amarga com as dificuldades contratuais, negociais e produtivos (alcance de valores para prosseguir com sua produção), sem olvidar as incertezas de tempo, pragas, variação cambial, dentre outras.

O que ainda pode gerar discussões no futuro e que merece destaque seria o caso em que o comprador pretende efetuar depósito extrajudicial do valor que resta para quitação. Acerca dessa temática, é possível que o CNJ regulamente a possibilidade mediante provimento específico.

Outro ponto a ser debatido adiante seria a possibilidade de se requerer a conversão de adjudicação compulsória judicial em extrajudicial, requerendo ao juízo o aproveitamento de todas as provas existentes no processo.

Por fim, ainda no campo das possíveis situações não previstas na lei, seria a possibilidade do cartório competente aceitar a quitação considerando as parcelas complementadas pela multa por descumprimento do vendedor.

Em outras palavras, o comprador demonstraria que não quitou completamente o contrato, mas que, em virtude de descumprimento contratual do vendedor e incidência de uma determinada multa, consideraria a serventia como quitado, sobretudo em virtude da ausência de manifestação do vendedor em face de formal notificação extrajudicial com apontamento específico da multa e consequente quitação.

Dessarte, resta demonstrada a efetividade da figura da adjudicação compulsória extrajudicial tanto para a sociedade em geral quanto para o agronegócio mato-grossense, consagrando com maior ênfase o princípio da função social da propriedade, viabilizando a exploração regular e mais segura da terra pelo real proprietário comprador, o qual poderá se valer de um meio (extrajudicial) mais célere e muito menos oneroso que o judiciário.

CONCLUSÃO

A desjudicialização tem se destacado nos últimos anos e o beneficiário não é só a sociedade, mas também o próprio Estado, uma vez que retira do “afogado” poder judiciário milhares de processos que, de modo legal e prático podem ser plenamente analisados pelas serventias, a exemplo do inventário, partilha, divórcio, usucapião, dentre outros.

No Estado de Mato Grosso a extrajudicialização ou desjudicialização tem se destacado com maior importância, uma vez que atualmente as custas processuais alcançaram percentuais elevados e a ponto de afastar o jurisdicionado e até mesmo pequenos, médios e grandes produtores do judiciário, isso em virtude da Lei Estadual nº 11.077/2020 de autoria do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso.

A comemorada figura da adjudicação compulsória extrajudicial, conforme restou demonstrado, sem dúvidas impactará positivamente no cenário brasileiro, notadamente no ramo do agronegócio mato-grossense, uma vez que autoriza o produtor rural, ao invés de buscar o judiciário com altíssimo custo, risco sucumbencial (pagamento de honorários do advogado da outra parte em caso de perda) e longo tempo (anos de tramitação), poderá se valer de tal via junto ao cartório de registro de imóveis.

Diferentemente da usucapião extrajudicial, a adjudicação compulsória extrajudicial possui menos requisitos para o seu requerimento, cujo pedido e tramitação serão um dos seus grandes destaques, sem omitir a economia de gastos e baixos riscos que proporcionarão ao produtor rural que visa regularizar o imóvel adquirido ou vendido, prosseguindo com seus planos e contribuindo, por certo, com o desenvolvimento local, estadual e até mesmo nacional.

Por fim, o presente estudo tem como desiderato expor uma alternativa econômica, segura e célere para o produtor rural mato-grossense, que, diante de custas processuais que massacram os jurisdicionados em geral, poderá se valer da uma medida totalmente prática, que é a adjudicação compulsória extrajudicial.

Eliana Sousa, Advogada, Graduada em Direito pela UNIC - Universidade de Cuiabá, Pós Graduada em Direito Do Agronegócio pela FESMP, Especialista em Agronegócio, Presidente da Comissão de Direito Agrário e do Agronegócio da 6ª Subseção Sinop

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Artigo apresentado ao Curso de Especialização Lato Sensu em Direito do Agronegócio da Fundação Escola Superior do Ministério Público de Mato Grosso, em convênio com a Fundação Escola Superior do Ministério Público do Rio Grande do Sul, como requisito parcial para a obtenção do Título de Especialista em Direito.